À l’été 2017, la loi Alur fêtera ses trois ans et l’entrée en vigueur du contrat type pour les copropriétés, imposé depuis le décret n°2015–342, ses deux ans. C’est dans ce contexte que trois ans après la publication de ses derniers résultats, l’observatoire des syndics, mis en place par l’UFC-Que Choisir et l’ARC en 2013, rend son nouveau bilan.
L’étude porte sur l’analyse fine des contrats des cinq plus gros syndics (Citya, Nexity, Foncia, Loiselet & Daigremont et Immo de France, lesquels représentent environ 70 % du marché). Et les résultats sont "déplorables, plus particulièrement sur les excès tarifaires et contractuels des cinq principaux syndics", indique l’association.
En effet, l’étude "permet de mettre en lumière des pratiques encore largement défavorables aux copropriétaires", car l’entrée en vigueur du contrat type à l’été 2015 "n’a pas endigué l’inflation des prix", au contraire, "le coût du forfait a augmenté ou à défaut, le niveau des prestations qui y sont incluses a diminué, à tarif égal". Le prix du forfait a connu parfois une inflation de plus d’un tiers, Nexity (+ 26,2 %), Citya (+ 32,8 %) et Loiselet et Daigremont (+ 37,7 %) font ainsi figure de mauvais élève. En comparaison, le taux de l’inflation sur la période mars 2014-mars 2017 est de 0,9 %. Parallèlement, le coût des prestations particulières limitativement énumérées par le décret et pouvant donner lieu à rémunération hors forfait, "a considérablement cru". Chez Foncia et Citya, à titre d’exemple, le taux horaire a subi une inflation comprise entre 17 et 129 %.
Il en va de même s’agissant des tarifs applicables aux frais privatifs facturés aux copropriétaires à titre individuel, selon l’étude, qui permet également de "dénoncer le flou entretenu par les syndics à l’égard des tarifs pratiqués" (application de taux horaires différenciés selon la personne chargée du dossier, impossibilité pour les copropriétaires de contrôler la teneur des visites de la copropriété, incohérence entre les heures ouvrables et les horaires d’ouverture effectifs), plaçant ainsi les copropriétaires "en situation d’insécurité tarifaire". Ainsi, Foncia prévoit un taux horaire de 134 € TTC dans le cas où le dossier est pris en charge par le directeur, le principal ou le gestionnaire, et de 94,20 € TTC si le dossier est géré par l’assistant(e). De la même manière, Immo de France applique un taux horaire de 71,30 € TTC (85,56 € TTC hors heures ouvrables) dans le cas où le dossier est pris en charge par le gestionnaire, et de 45,83 € TTC (55 € TTC hors heures ouvrables) dans le cas où le dossier est géré par l’assistant(e), le comptable ou le personnel nécessaire à la tenue d’une assemblée générale. "Les syndicats des copropriétaires sont donc dans l’incapacité d’anticiper le prix des prestations particulières", assure l’étude.
Par ailleurs, l’analyse révèle "les petits arrangements" que s’autorisent les syndics avec le contrat : réduction à un montant symbolique de l’astreinte en cas de non-transmission de la fiche synthétique, dénaturation des clauses de réduction du forfait en les portant à un montant dérisoire, réduction des prestations incluses au forfait au strict minimum, afin de favoriser une facturation hors forfait. Plus globalement, force est de constater que la mise en œuvre du contrat type "n’a pas atteint ses objectifs" : les syndics ne proposent toujours pas un "forfait adapté à la réalité des besoins de la copropriété et privilégient la surfacturation au titre des prestations particulières". Enfin, "les résultats de l’étude démontrent la présence de clauses illégales ou abusives", indiquent les deux associations, qui en appellent aux copropriétaires et aux pouvoirs publics pour un meilleur encadrement du secteur.
